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房屋佔用人的民事責任

在民事訴訟的侵權法(Tort)中,有所謂佔用人責任(Occupier Liability),從法律上要求建築物的佔用人,要向進入的人負上民事責任,亦即是說,假如某人被一房舍主人邀請入內閒坐或進膳,對於這位客人,他負有所謂「普遍照顧責任」(Common Duty of Care)。

要解答誰是建築物的佔用人,必須認清誰就有關之建築物,擁有控制的能力。由於是以控制能力為依據,佔用人也就不一定是建築物的物業持有人,他可是一位租客,甚至是地方的持牌佔用人。

要証實佔用人有否壞普遍照顧責任,便要參照有關疏忽的法律,這涉及危機的概念(Concept of Risks),其考慮因素包括:危機的程度問題,佔用人行為的社會價值和佔用人有否就存在危機,採取足夠的預防措施。英國法院曾經有過一個案例,案中的原告人是一名消防員,有地方發生火警,奉命隨消防車出發到起火現場救火,在途中被消防車上的物件擊傷了。結果,法院認為由於被告人,即消防處部門的工作具有極高的社會價值,因此須要將原告人放置在頗不尋常的危險當中,這是值得和有須要的,消防員因此也就不能得值。

但在普通情況下,建築物佔用人在客人受傷的情況下,依法須負上責任,很少會像以上消防員受傷案般難於處理。筆者曾就佔用人責任和朋友談論過,他們都對此不大知悉,料不到請客到家一坐,也有可能惹來官非。但筆者也曾給予意見,指出根據佔用人責任法三章,佔用人可就普遍照顧責任,作出限制,變更甚至豁免。如要達到這個目的,佔用人必須將這點明確向探望者提出,讓他知悉並同意接納,否則便不成效。

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作者: 溫浩基律師

溫浩基律師
葉謝鄧律師行律師、香港執業律師。擅長處理:樓宇買賣、離婚、工傷 . 交通意外案件。

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