收 到 一 間 公 司 寄 來 的 信 ， 信 件 是 影 印 本 來 的 ， 連 簽 署 的 人 也 是 影 印 ， 令 人 感 到 缺 乏 誠 意 ， 好 像 差 不 多 每 天 都 會 收 到 的 垃 圾 信 件 一 樣 ， 以 為 都 是 廣 告 宣 傳 ， 真 的 想 將 它 投 籃 。

誰 料 一 看 ， 是 封 提 及 大 廈 管 理 的 信 件 。 筆 者 在 這 大 廈 住 了 半 年 左 右 ， 大 廈 每 月 要 交 二 百 八 十 元 的 管 理 費 ， 這 點 費 用 能 眼 見 的 服 務 是 十 多 小 時 的 看 更 服 務 、 每 晚 一 次 的 倒 垃 圾 和 聖 誕 燈 飾 佈 置 ， 錢 就 是 這 樣 花 去 了 ， 當 業 主 確 實 是 一 件 苦 事 。

信 件 的 簽 署 公 司 聲 稱 是 大 廈 的 大 業 主 ， 聽 來 確 實 有 點 荒 唐 ， 筆 者 一 直 以 為 這 大 廈 共 有 單 位 五 十 六 個 ， 每 層 四 伙 ， 老 早 已 經 售 清 給 了 小 業 主 ， 筆 者 實 在 有 興 趣 知 道 究 竟 它 何 故 會 稱 自 已 是 大 業 主 ， 是 佔 有 一 半 以 上 的 業 權 ， 還 是 另 有 其 他 意 思 。

樓 宇 賣 出 後 便 不 存 在大 業 主

人 們 所 稱 的 大 業 主 ， 通 常 是 指 地 盤 住 宅 發 展 商 ， 因 為 樓 宇 座 落 的 土 地 和 建 築 物 ， 在 建 築 時 均 屬 發 展 商 所 有 ， 直 至 田 土 廳 容 許 出 售 樓 花 ， 業 權 才 開 始 分 散 ， 一 些 面 積 小 的 地 盤 ， 一 天 便 將 所 有 單 位 售 清 ， 這 時 ， 發 展 商 的 業 權 基 本 上 是 經 消 失 ， 所 餘 的 只 是 合 約 上 指 明 樓 價 的 權 利 。

因 此 ， 除 非 發 展 商 所 建 成 的 樓 宇 ， 只 用 來 租 出 之 用 ， 像 中 環 很 多 有 名 的 商 業 樓 宇 一 般 ， 否 則 當 所 有 單 位 都 被 賣 出 的 時 候 ， 發 展 商 已 在 圖 片 上 消 失 ， 並 沒 有 什 麼 大 業 主 可 言 。

發 展 商 是 否 擁 有 外 牆 操 控 權

住 宅 樓 宇 的 發 展 商 都 是 圖 利 的 人 ， 普 羅 大 眾 有 興 趣 買 入 的 是 每 層 的 一 個 個 單 位 ， 發 展 商 為 了 繼 續 圖 利 ， 便 切 法 將 某 等 權 利 繼 續 保 存 ， 最 明 顯 的 是 保 留 外 牆 的 使 用 權 利 ， 將 大 廈 的 管 理 權 交 由 自 己 所 操 縱 的 公 司 來 管 理 。

因 為 電 視 和 電 台 香 煙 廣 告 被 禁 播 ，外 牆 廣 告 位 的 用 途 愈 來 愈 受 到 注 意 ， 有 人 願 意 出 重 本 買 入 外 牆 使 用 權 ， 而 在 絕 大 多 數 的 大 廈 公 契 和 樓 契 ， 都 指 明 在 銷 售 交 易 中 ， 外 牆 的 使 用 權 是 被 保 留 的 東 西 ， 不 會 在 樓 契 中 被 渡 讓 出 去 。

但 在 土 地 房 地 產 法 中 ， 外 牆 沒 有 佔 據 地 面 空 間 ， 不 應 被 列 為 土 地 權 益 一 部 份 ， 更 有 人 質 疑 ， 當 發 展 商 將 手 頭 上 所 有 單 位 轉 售 給 各 小 業 主 之 後 ， 在 沒 有 地 權 保 存 的 情 況 下 ， 能 否 仍 然 保 留 就 外 牆 的 權 利 。 換 言 之 ， 如 果 管 理 公 司 擅 自 將 大 廈 外 牆 租 賃 甚 至 賣 給 某 人 ， 除 了 權 力 受 到 質 疑 之 外 ， 還 令 人 懷 疑 此 做 法 的 合 法 性 。

當 土 地 業 權 分 散 到 小 業 主 手 上 之 後 ， 外 牆 的 擁 有 權 應 當 變 成 不 知 誰 屬 ， 因 為 它 不 屬 於 任 何 一 個 小 業 主 ， 因 為 小 業 主 在 買 入 單 位 的 時 候 ， 並 不 包 括 外 牆 的 使 用 權 ， 而 正 因 為 所 有 小 業 主 都 沒 有 這 權 利 ， 所 令 致 業 主 立 案 法 團 也 不 能 就 外 牆 的 業 權 提 出 什 麼 意 見 。 最 後 ， 大 廈 公 契 亦 沒 有 將 外 牆 列 為 公 用 地 方 。

由 外 觀 上 ， 大 廈 外 牆 如 果 日 久 失 修 ， 嚴 格 來 說 不 是 各 住 戶 的 責 任 ， 如 果 小 業 主 願 意 出 錢 修 葺 ， 只 是 不 想 因 失 修 而 令 物 業 貶 值 。 換 言 之 ， 如 果 有 其 中 一 些 小 業 主 不 願 意 付 錢 ， 也 變 成 無 可 奈 何 的 事 情 。