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所謂大業主

收到一間公司寄來的信,信件是影印本來的,連簽署的人也是影印,令人感到缺乏誠意,好像差不多每天都會收到的垃圾信件一樣,以為都是廣告宣傳,真的想將它投籃。

誰料一看,是封提及大廈管理的信件。筆者在這大廈住了半年左右,大廈每月要交二百八十元的管理費,這點費用能眼見的服務是十多小時的看更服務、每晚一次的倒垃圾和聖誕燈飾佈置,錢就是這樣花去了,當業主確實是一件苦事。

信件的簽署公司聲稱是大廈的大業主,聽來確實有點荒唐,筆者一直以為這大廈共有單位五十六個,每層四伙,老早已經售清給了小業主,筆者實在有興趣知道究竟它何故會稱自已是大業主,是佔有一半以上的業權,還是另有其他意思。

樓宇賣出後便不存在大業主

人們所稱的大業主,通常是指地盤住宅發展商,因為樓宇座落的土地和建築物,在建築時均屬發展商所有,直至田土廳容許出售樓花,業權才開始分散,一些面積小的地盤,一天便將所有單位售清,這時,發展商的業權基本上是經消失,所餘的只是合約上指明樓價的權利。

因此,除非發展商所建成的樓宇,只用來租出之用,像中環很多有名的商業樓宇一般,否則當所有單位都被賣出的時候,發展商已在圖片上消失,並沒有什麼大業主可言。

發展商是否擁有外牆操控權

住宅樓宇的發展商都是圖利的人,普羅大眾有興趣買入的是每層的一個個單位,發展商為了繼續圖利,便切法將某等權利繼續保存,最明顯的是保留外牆的使用權利,將大廈的管理權交由自己所操縱的公司來管理。

因為電視和電台香煙廣告被禁播,外牆廣告位的用途愈來愈受到注意,有人願意出重本買入外牆使用權,而在絕大多數的大廈公契和樓契,都指明在銷售交易中,外牆的使用權是被保留的東西,不會在樓契中被渡讓出去。

但在土地房地產法中,外牆沒有佔據地面空間,不應被列為土地權益一部份,更有人質疑,當發展商將手頭上所有單位轉售給各小業主之後,在沒有地權保存的情況下,能否仍然保留就外牆的權利。換言之,如果管理公司擅自將大廈外牆租賃甚至賣給某人,除了權力受到質疑之外,還令人懷疑此做法的合法性。

當土地業權分散到小業主手上之後,外牆的擁有權應當變成不知誰屬,因為它不屬於任何一個小業主,因為小業主在買入單位的時候,並不包括外牆的使用權,而正因為所有小業主都沒有這權利,所令致業主立案法團也不能就外牆的業權提出什麼意見。最後,大廈公契亦沒有將外牆列為公用地方。

由外觀上,大廈外牆如果日久失修,嚴格來說不是各住戶的責任,如果小業主願意出錢修葺,只是不想因失修而令物業貶值。換言之,如果有其中一些小業主不願意付錢,也變成無可奈何的事情。

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作者: 謝連忠律師

謝連忠律師
葉謝鄧律師行高級合伙人、國際公證人、首批婚姻監禮人、香港執業律師(執業超過25年)、明愛向晴軒《衝出債網》顧問律師、《香港電子法律》作者、《皇庭壹號》:生活必備法律作者。擅長處理:國際公證 Notary Public、婚姻監禮、家庭信託 Family Trust。

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