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無滿意紙的樓宇做按揭

物業沒有滿意紙是件可大可小的事,這絕不是危言聳聽的說話,而是有明顯的法律根據的。由於滿意紙的發出是帶有根本的法律所在,亦涉及抽象的房地產法律概念,對於外行人來說,並不是一件容易理解的事。

由於政府批地或售地是條件性的,而在法律上一日這等條件未完全乎合了,也一日未算了解,亦即是說,政府仍然保有權利,就有關的破壞了的條件,向業主們罰款,是理論上,政府可以有權在不給予分毫的補償下,沒收土地。沒收土地的可能性固然十分低,但這樣的可能性假使存在的話,便算是觸及物業土地的業權問題,令業權產生瘕疪。

根據房地產法,有滿意紙的物業,其業權是法定式的(Legal Estate),換言之,沒有滿意紙的樓宇,便是屬於公義式的業權物業(Equitable Estate),其最明顯缺陷是,從公義式業權的物業中製造出來的按揭,定必是同屬公義式的,公義式按揭十分危險,因為它即使在時間上比法定式按揭還要早出現,亦永遠無法超越法定式按揭的優先地位。

舉例來說,某樓宇因為沒有滿意紙,銀行以按揭向業主貸款八十萬,其後滿意紙發出後,業主向另一銀行再貸款八十萬,這個按揭因為已有滿意紙在先,所以是法定式的,假如業主破產或欠款不還,第二位銀主可將樓宇轉售,而他即使在時間上比第一位銀主遲,他仍可享有清還債項的優先地位,如果賣了樓後只能獲得八十萬元,這筆金錢便一概歸第二位銀主所有,第一位銀主便變成血本無歸了。

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作者: 陳嘉琳律師

陳嘉琳律師
葉謝鄧律師行合夥人、香港執業律師。擅長處理:工傷、破產、離婚、樓宇買賣。

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