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無滿意紙的樓宇

最近有客人將名下物業售出,客人告訴筆者他現在居住的物業,雖然已經入了伙,還未曾有滿意紙,這絕對不是一件奇事。

滿意紙英文為Certificate of Compliance,大多由香港政府的註冊署(田土廳官)發出,內容非常簡單,還只不過兩三句左右,是以信件形式來表達的。雖然,對於小業主來說,有沒有滿意紙並不重要,因為既有入伙紙,便可以在樓宇中享用居住。但事實上,沒有滿意紙的樓宇地盤,其結果是可大可少的。

政府在私人發展商投得一片土地後,會和發展商簽署一份批地條件(Conditions of Grant)或賣地條件(Conditions of Sale),既有「條件」之名,內裡的內容自然便是花樣百出,對發展商有諸多要求,其中一些條款是有時間性的,例如是較為人知的建築條款(Building Covenant),要求發展商在某時限前耗資興建若干份量的建築物,這樣做固然有它的好處,因為這可以迫使發展商儘速興建樓宇,不讓土地資源凋空,導致無謂的浪費,除此,還可以打擊地產商號投機活動(即炒地皮),使土地價錢飛躍上升。

假如發展商未有依足售地條款所列一一遵行,政府大多先行向之發出警告,並加以罰款,發展商發展地皮,也是為了圖利,在投資回報的計算上,拖延或緩慢工作只會導致更遲的收益回報,如果令政府不快(當然是因為未有遵守售地條款),那就更加破財了。

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作者: 謝連輝律師

謝連輝律師
葉謝鄧律師行合夥人、香港執業律師。擅長處理:債務舒緩DRP、個人債務重組 IVA、破產。

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