所謂大業主

收到一間公司寄來的信，信件是影印本來的，連簽署的人也是影印，令人感到缺乏誠意，好像差不多每天都會收到的垃圾信件一樣，以為都是廣告宣傳，真的想將它投籃。

誰料一看，是封提及大廈管理的信件。筆者在這大廈住了半年左右，大廈每月要交二百八十元的管理費，這點費用能眼見的服務是十多小時的看更服務、每晚一次的倒垃圾和聖誕燈飾佈置，錢就是這樣花去了，當業主確實是一件苦事。

信件的簽署公司聲稱是大廈的大業主，聽來確實有點荒唐，筆者一直以為這大廈共有單位五十六個，每層四伙，老早已經售清給了小業主，筆者實在有興趣知道究竟它何故會稱自已是大業主，是佔有一半以上的業權，還是另有其他意思。

樓宇賣出後便不存在大業主

人們所稱的大業主，通常是指地盤住宅發展商，因為樓宇座落的土地和建築物，在建築時均屬發展商所有，直至田土廳容許出售樓花，業權才開始分散，一些面積小的地盤，一天便將所有單位售清，這時，發展商的業權基本上是經消失，所餘的只是合約上指明樓價的權利。

因此，除非發展商所建成的樓宇，只用來租出之用，像中環很多有名的商業樓宇一般，否則當所有單位都被賣出的時候，發展商已在圖片上消失，並沒有什麼大業主可言。

發展商是否擁有外牆操控權

住宅樓宇的發展商都是圖利的人，普羅大眾有興趣買入的是每層的一個個單位，發展商為了繼續圖利，便切法將某等權利繼續保存，最明顯的是保留外牆的使用權利，將大廈的管理權交由自己所操縱的公司來管理。

因為電視和電台香煙廣告被禁播，外牆廣告位的用途愈來愈受到注意，有人願意出重本買入外牆使用權，而在絕大多數的大廈公契和樓契，都指明在銷售交易中，外牆的使用權是被保留的東西，不會在樓契中被渡讓出去。

但在土地房地產法中，外牆沒有佔據地面空間，不應被列為土地權益一部份，更有人質疑，當發展商將手頭上所有單位轉售給各小業主之後，在沒有地權保存的情況下，能否仍然保留就外牆的權利。換言之，如果管理公司擅自將大廈外牆租賃甚至賣給某人，除了權力受到質疑之外，還令人懷疑此做法的合法性。

當土地業權分散到小業主手上之後，外牆的擁有權應當變成不知誰屬，因為它不屬於任何一個小業主，因為小業主在買入單位的時候，並不包括外牆的使用權，而正因為所有小業主都沒有這權利，所令致業主立案法團也不能就外牆的業權提出什麼意見。最後，大廈公契亦沒有將外牆列為公用地方。

由外觀上，大廈外牆如果日久失修，嚴格來說不是各住戶的責任，如果小業主願意出錢修葺，只是不想因失修而令物業貶值。換言之，如果有其中一些小業主不願意付錢，也變成無可奈何的事情。